Перевод земель из одной категории в другую

Строительство коммерческих объектов возможно только на земле, относящейся либо к категории земель поселений, либо земель промышленности. 5 января 2005 г. вступил в силу закон «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (№ 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.). Он регулирует порядок изменения категорий земель и влияет на практику их приобретения для коммерческого строительства. Закон определяет органы, принимающие решение о переводе, унифицирует порядок перевода земель на всей территории России и устанавливает процедуру перевода, детализируя содержание ходатайства о переводе и перечень необходимых приложений к нему. Законом установлен исчерпывающий перечень исключительных случаев, когда допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Среди них наиболее вероятно применимы для целей коммерческого строительства случаи, связанные со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов или с иными несельскохозяйственными нуждами либо с установлением или изменением черты поселений. При этом не допускается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов превышает среднюю кадастровую стоимость по району. Мы полагаем, что упомянутое выше положение закона о переводе сельскохозяйственных земель в другую категорию в связи с «иными несельскохозяйственными нуждами» следует интерпретировать широко, так как только такое толкование приведет к возможности изменения категории сельскохозяйственных земель в связи с практически любыми несельскохозяйственными целями и придаст импульс развитию рынка недвижимости в России. Однако поскольку данное положение содержится в пункте Закона, который одновременно посвящен и «землям, непригодным для осуществления сельскохозяйственного производства», уполномоченные органы узко трактуют это положение как позволяющее перевод для «иных несельскохозяйственных нужд» только земель, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства. Принимая во внимание все вышесказанное, представляется целесообразным приобретать земли, которые уже относятся к категории земель поселений или промышленности, и избегать приобретения сельскохозяйственных или лесных земель, пока их категория не будет должным образом изменена.