Перспектива В: временный тупик?

Во-первых, на сегодняшний день на рынке недвижимости региона наблюдается стремительное сокращение предложений. В сегменте новостроек этому способствует сразу несколько факторов. Во-первых, в городе практически нет новых стройплощадок: на данный момент ведутся работы на тех из них, которые были выделены не менее года назад. Во-вторых, в целом по рынку квартиры стали продаваться на более поздних стадиях строительства объекта, что выгодно для операторов рынка (чем ближе завершение работ, тем выше рыночная стоимость квадратных метров): на стадии котлована продается ровно столько, чтобы финансового обеспечения впритык хватало для ведения работ. "На рынке долевок прослеживается тенденция к тому, чтобы не продавать квартиры на ранних стадиях возведения объектов, - отмечает Анатолий Коновалов. - Что касается финансирования, то на данный момент можно говорить о налаживании отношений застройщиков с банками"

Есть и другие причины сокращения числа предложений. Одна из них - все то же стремительное увеличение потребительского спроса. "На сегодняшний день на первичном рынке недвижимости происходит вымывание предложений за счет блиц-продаж квадратных метров в объектах высокой степени надежности. Квартиры в объектах, о которых с высокой степенью уверенности можно сказать, что они будут завершены, причем в положенный срок, раскупаются после первых же объявлений о реализации", - констатирует председатель ассоциации строительных компаний "Спектр недвижимости", победитель премии "Золотой ключ-2005" Олег Вахрамов.

Наряду с этим на данный момент в информационном пространстве рынка недвижимости сократилось количество открытых предложений о реализации новых объектов. Что это означает? В условиях еженедельного роста спроса, а вслед за ним и удорожания жилья застройщики в какой-то момент повели себя в точности так, как ведут себя продавцы вторичного жилья. Строительные компании стали придерживать квадратные метры, особенно в посленовогодний период. В условиях ценового бума шаг более чем логичный: ведь то, что вчера стоило три рубля, завтра можно будет продать за пять, а то и десять. К слову сказать, частные инвесторы, вложившиеся в недвижимость в 2005-м и сегодня имеющие возможность перепродать квартиры в близких к завершению объектах, заработав на это весьма солидный процент, также не торопятся делать этого.

Если вдуматься, такая ситуация содержит в своем потенциале сразу два момента, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, в какой-то момент может случиться так, что в условиях перманентного сокращения числа предложений совершать инвестиционные сделки будет фактически не с чем. Как было сказано выше, наиболее надежные и наиболее ликвидные объекты уже сейчас уходят с рынка в считанные дни. Приобретение же неликвида повлечет за собой снижение доходности инвестиционных сделок. А это - уже повод для размышлений.

"В конечном счете, исчезновение с рынка прослойки частных инвесторов негативно отразиться на ситуации, складывающейся в сегменте жилого строительства в целом. Попытка операторов строить жилье за счет собственных ресурсов и средств, полученных в банках, а следовательно, выплескивать на рынок жилье только по конечным ценам по сути, является весьма рисковой. Поскольку в итоге может не найтись покупатель, готовый и способный покупать квартиры по столь пиково высоким ценам", - считает коммерческий директор СК "Нива-Строй" Сергей Филиппов.

Так, в условиях галопирующего роста цен на жилье и сами частные инвесторы (те, кто успели вложиться в недвижимость) могут столкнуться с еще одной сложностью - неплатежеспособным спросом. Проще говоря, в какой-то момент, рост цен на жилье существенно превысит рост доходов населения. В такой ситуации потребители попросту не смогут активно приобретать недвижимость. По крайней мере, первичную (поскольку в случае нехватки средств готовое жилье можно купить с помощью ипотеки, механизм которой по-прежнему практически не работает в сегменте долевок). А значит, и инвесторам будет сложно получить ожидаемую прибыль.